Avausmaksut ovat neuvottelukysymys. Toki niitä yritetään riistää, mutta niitä saa tingattua halvemmiksi tai jopa pois kokonaan.

Itse nostin maksimit ASP-lainaa ja päälle pienehkön lisälainan. Avausmaksut olivat 0e yht.

 

No kyllä mä tätä periaatteessa ihan tosissani kysyin vaikka omat epäilykseni toki alunperin jo oli... Periaatteessa tämmöisen himmeliin kun voitaisiin kytkeä vaikka mitä lisäehtoja joka tuollaisenkin mahdollistaisi (toki pankki voisi tarjota niin järjetöntä marginaalia että lainaa ei sen takia kannattaisi ottaa). Lisäksi jos/kun asunnonvakuusarvo on oikein mitoitettu niin lainalle on valtion takaus huomioiden täydet vakuudet eli pankki saisi omansa pois vaikka asunto menisi heti ekan maksuerän jälkeen vasaran alle, olettaen että asunnon hinta ei ole tippunut alle sen alunperin arvioidun vakuusarvon eli vaadittaisiin minimissään ~25% pudotusmyyntihintaan.

Ihan eka lause ko. sivulta:
"Säästämäsi rahasumma vaikuttaa suoraan myönnettävän ASP-lainan määrään ja sitä kautta siihen, kuinka arvokkaan asunnon voit hankkia."

Ja sitten tuosta 330ke casesta pari lausetta:
"Jos säästöjä onkin kertynyt paljon ja haluan ostaa hulppean asunnon, niin kuinka suuren lainan voin saada?"
"Jos säästät 10 % asunnon arvosta, voit ostaa asunnon, jonka arvo on 330 000 euroa. Alla oleva erittely selittää tarkemmin, miksi tämä on arvokkain asunto, jonka voit hankkia."


Ilmeisesti "virallisen kuuloisesta"-osoitteesta huolimatta tuo ei näemmä olekaan minkään "virallisentahon" ylläpitämä sivusto kun katsoo esimerkiksi tätä http://asptili.fi/ota-yhteytta.php. Itsellä ei ole mitään adblockeja yms. käytössä, niin yhtäkkiä olisi kuvitellut että "ei virallisen tahon" sivusto olisi mainosspammiä täynnä, tarkemmin katsottuna jotain "ads here" tekstejä tuolla on muutamia. Saliittakoon siis tässä tapauksessa hieman tuollainen "ruusuinen ja harhaanjohtava" teksti, virallisentahon info-pläjäyksessä tuo maksukyky olisi varmasti tuotu esille.

 

Mulla lisälainasta tulee "lisäkuluna" 2,3€/kk laskutuslisää eli 27,6€ vuodessa. En nyt sanoisi että tuolla kululla ASP laina aivan täysin arvottomaksi muuttuu. Ja pääseehän lisälainasta aina eroon jos sen maksaa pois mutta eipä ole oikein järkeä kuitata nykyisellä korkotasolla.

 

Riippuen pankista, ASP-lainaa ja lisälainaa pitää yleensä lyhentää suhteessa. Et voi siis kuitata noin vain sitä lisälainaa.

 

Meillä vakuutukset ovat ainakin toistaiseksi Pohjolassa. Käyn vääntöä op:n virkailijan kanssa marginaalista. Eivät tietenkään haluaisi pudottaa sitä ja vetoavat tuohon bonusten tuomaan 0,25% etuun.

 

Tässä oli hinnat taulukosta, ei siis tietenkään tingittynä. Pitää seuraavaksi soittaa ja kysellä tarkemmin hinnoista.
PS. Tein tänään eräästä asunnosta ehdollisen tarjouksen, nyt jännätään pääsenkö konkreettisesti lunastamaan lainan

 

Punniskelen tässä jättääkö taloyhtiön julkisivuremontin kulungit osakkeen velka-osuuteen vai ottaa oma laina pankista. Kertokaas menikö laskut oikein:

50000€ taloyhtiölaina taloyhtiön kautta, korko sis. kulut 2% , kk-erä rahoitusvastikkeena 300€.
50000€ laina pankin kautta, korko sis. kulut 1,25%, kk-erä sama 300€ sis. korot

Laskin pikaisesti, että taloyhtiölainan kautta tulisi takaisinmaksun aikana korkoja (olettaen, että korko täysin sama koko laina-ajan laskujen helpotukseksi) ~8,6k€, ja taas pankin kautta ~4,9k€.

Lisäksi omasta lainasta saa ensi vuonna 45% koroista vähennettyä veroista ja 2018 eteenpäin 35% eli ~2k€ koko laina-aikana (jälleen kerran olettaen että 2018 eteenpäin on sama prosentti)

Oma laina olisi siis huomattavasti halvempi ratkaisu 8,6k€ - (4,9k€ - vähennys 2k€ x 0,3 = 4,3k€) = 4,3k€ säästöä koko laina-ajalta.

 

Mikä tuo laina aika oli, joku 14 vuotta? Voit siitä miettiä asutko tuon ajan samassa asunnossa vai myytkö jo vaikka kahden vuoden kuluttua pois. Jos myyt sen pois ja olet ottanut lainan oman pankin kautta niin jäät pahasti tappiolle verrattuna siihen jos laina olisi taloyhtiön kautta ja saisit ''ujutettua'' velan asunnon matkassa ostajalle. Ja jos tarvitset myöhemmin uutta pankkilainaa niin tuo julkisivurempan laina saattaa aiheuttaa omat rajoituksensa saataviin.

 

Jotain sitä luokkaa on juu. Luultavasti tulee asusteltua pitkäänkin, joten myyminen ei ole suunnitelmissa lähitulevaisuudessa. Itse en täysin allekirjoita tuota väitettä myyntiarvosta taloyhtiölainalla vs. koko summa maksettu pois, tosin siinä voi olla totuuden jyvä osaltansa. Vai onko ostajat oikeasti noin tyhmiä etteivät laske kokonaiskustannusta? Lainaa haettaessa pankki kuitenkin käsittääkseni ottaa nuo taloyhtiölainat ihan samallalailla huomioon vakuuksia laskettaessa ja nykyään varainsiirtoverokin menee koko summasta. Ehkä se on sitten psykologinen juttu, että parempi ostaa kämppä 200k€ + 50k€ rahoitusvastikkeena vs. 250k€ koko könttä

 

Kannattaa miettiä oletko lähdössä esimerkiksi työkomennukselle jonka johdosta vuokraisit asunnon? Käsittääkseni vuokratessasi voit vähentää tuon rahoitusosuuden kokonaan verotuksessa, jolloin se puoltaisi taloyhtiön lainaan.

 

Taloyhitön rahoitusvastikkeen osuutta ei saa vähennettyä verotuksesta(hoitovastikkeen saa). Eli jos meinaa vuokrata niin oma laina on parempi, sillä sen korot saa vähentää verotuksesta tulonhankintavähennyksenä.

 

Taloyhtiön taseessa tuloutetun rahoitusvastikkeen saa vähentää vuokratulosta verotuksessa.

https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Vuokratulot/Vuokratulo_ja_yhtiovastikkeet(37013)

 

Tästä aiheesta on väännetty tässäkin ketjussa monet keskustelut ja lopputulema on, että jos vähänkin epäilee myyvänsä kämpän lähitulevaisuudessa ei lainaa missään nimessä kannata ottaa omiin nimiin. Syynä esim. sijoittajien verovähennysmahdollisuuden poistuminen, psykologia ja potentiaalisten ostajien väheneminen rahoitustarpeen kasvun vuoksi.

 

Miksi kokonaan omissa nimissä oleva sijoitusasuntolaina ei olisi vähennyskelpoinen?

 

Kyllä se onkin, mutta vain korkojen osalta. Taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetusta lainasta sijoittaja voi vähentää verotuksessa myös lyhennyksen osuuden.

 

Ensimmäinen lainalupaus saatu. Asunto noin 450k€, jota varten tarvitsee noin 300k€ lainan omaan ja vaimon nimiin. Uusi asunto riittää lainan vakuudeksi yksinään. Marginaaliksi luvattiin tasan 1% ja avaushoitomaksuksi 1200€. Onko marginaali ok? Tuo avaushoitomaksu kuulostaa kalliilta.

 

No tossa on puolet enemmän lainatarvetta kuin meillä. Avausmaksu ehkä siitä syystä sitten puolet enemmän kuin meillä. Marginaali varmaan myös lainamäärästä kiinni, mutta 0.7- 1.2 väli aika yleinen tällä hetkellä.

 

Eiköhän molemmista luvuista saa vielä nipistettyä hieman pois.

 

Avauspalkkiot ovat yleensä tietty prosentti ja marginaalitkin voivat kasvaa, kun laina on suurempi. Ihan ok, mutta uskoisin noiden hiukan tippuvan, jos jaksaa vääntää.

 

Kohteena siis uudisrakennus ja myyjä sanoi, että asunnon valmistuttua hintaan saa lisätä 25-40k€. Itsekin mietin, että marginaalista voisi saada nyppäistyä kymmenyksen tai ehkä kaksi pois. Avausmaksua en maksaisi mieluusti ollenkaan, mutta en tiedä onko se nykyään pelin henki joka pankissa.

 

Isoja rahoja kun aletaan käsittelemään esim. juuri asunnon oston yhteydessä, niin monelle tulee sellainen asenne, että mitä väliä jollain tonnilla tai parilla. Mutta jos tavallisessa elämässä samaa summaa miettii, niin se on huomattava määrä rahaa. Pankit sitten koittaa fisustaa noita isoja avauspalkkioita tuota mentaliteettia hyväksi käyttäen. Mihinkään oikeaan työmäärään noiden avauspalkkioiden erot eivät perustu, vaan juuri tuollaiseen prosenttiosuuteen koko lainan määrästä. Kun aletaan puhumaan jo suhteellisen suurista summista kuten 300k€, niin lähtisin jopa keskustelemaan koko avauspalkkion poistosta, tai vähintään kunnon tinkaamista siitä (1200 -> 200-300). Voi kyllä olla, että avauspalkkion poistoon eivät suostu tämän hetken korkotilanteessa, mutta aina kannattaa yrittää . Marginaalista 0,2 prosenttiyksikköä voisi lähteä aika kivuttomasti pois. En tiedä sitten, että miten molemmat onnistuvat samaan aikaan. Kilpailevat tarjoukset yleensä tarvitaan, jotta saa vähän vipua omaan kantaan.

Suhteellisen isolla lainalla on kuitenkin aina "hyvä asiakas" pankin silmissä, jos muuten asiat ovat kunnossa.

 

Hyi jumalauta miten kuvottava asenne. Omalla kohdalla olisin tyytyväinen jos itselle ei jäisi mitään ja kaikki omaisuus olisi käytetty elinaikana omaan hyvinvointiin.

 

Juuri asuntolainalupauksia hakenut 300k summalle pk-seudulta.

Marginaalit: OP 0.9 %, Hypo 0.65%. Näin ollen korkokuluja 25v lainalle tulee 0.9 % marginaalilla 35.127 € ja 0.65 % marginaalilla 25.116 €. Joten tuolle 10k erolle tulee laskea OP:n bonusten merkitys itselle ja oman vakuutuportfolion rakenne.

 

Niin tämä laskelma (35k€/25k€ korkoa) toki edellyttää lisäksi sen, että korot pysyvät nollassa seuraavat 25 vuotta. Eli jos kolmen vuoden kuluttua euribor onkin kaksi prosenttia, menee pelkkiin korkoihin jo 9k€/7.5k€ yhdessä vuodessa.

 

Laskelman tarkoitus oli mielestäni noiden kahden pankin eron vertaaminen, ei niinkään absoluuttisen kustannuksen pohtiminen (sitähän ei pysty muuttuvalla korolla laskemaan). Moni laskee OP:n bonushyödyn 0,2 %:na. Itselleni valinta olisi täysin selvä; en näe yhtään syytä miksi OP tuossa tapauksessa kannattaisi ottaa.