Asuntolaina triidi

Rakentaja vai rakennuttaja? Aika iso ero noissa käsitteissä ja siltä väliltäkin on montaa eri vaihtoehtoa. Itse olen rakentanut pitkästä okt:n ja muita rakennuksia.

Kaikille rakennuttajille suosittelen jotain mahdollisimman valmista esim. älväri-tyyppistä ratkaisua avaimet käteen. Näissä riski on pienin. Jos rakennuttaa arkkitehdin piirtämän talon ja etsii tekijät keltaisilta sivuilta jokaiseen työvaiheeseen erikseen, ja maksaa kaikista osista k-raudan hyllyhinnan, on tuloksena hyvin todennäköisesti taloudellinen katastrofi.

Rakentaminen on kuitenkin suhteellisen halpaa silloin jos itse tekee kaikki työt mitä pystyy (pl. sähkö, putket ja betonilattian hierto) ja osaa ostaa edulliset materiaalit. Mitään rakettitiedettä homma ei ole, mutta tiettyä "asennetta" ja "käsityöosaamista" tarvitaan.

 

Miksi ne pitäisi yhdistää? Jos esim. asunnon vakuusarvo riittää, niin kokonaan uuden lainan (eli tässä tapuksessa kolmannen) voi saada helpostikin.

 

OP:n mimmi sano tänään et se niitten bonus ois noin 0,025%? arvoinen kun lähtee vertaa muiden marginaaleja.

0,95% tuli sieltä tänää tarjous, bonuksien kanssa jne voipi olla et päädytään siihen kun kokonaisuutta katsoo.
bonuksillahan voi siis maksaa lainanhoitokulut (2,3e/kk), tilimaksut tms, noin 3e/kk/tili ja vakuutuksia, jos siirtää/ottaa OP:sta nekin.. ja jos muita lainoja, niin kuulemma niitä lainan nostokuluja jne (tästä taisi olla puhettakin jo mut menköön kertauksena)

edit: korjattu bonuuksen vertailu prosentti.. liekö edes nyt oikein..

 

bonukset on 0.25%

100k lainasta 250e vuodessa

 

Ainakin itse en arvostanut bonuksia kovin paljon, käytännössä pakottaa ottamaan vakuutukset koska palvelumaksuihin ei mene niin paljon rahaa.
Toukokuussa otin vakuutustarjoukset pohjolasta ja nyt kesäkuun lopulla uudet, auton liikennevakuutus oli noussut noin 50e ja kasko 30e, myyjä
puhui korotuksista muttta määristä ei olevinaan tiennyt, tuohon on ihan älytyn korotus, koska l-vakuutus oli noussut 220eurosta 270euroon.
Eli ei kannata arvostaa liikaa, tosin voihan muutkin firmat olla nostaneet hintoja. Itsellä siis tarjouksissa kaikki keskittäjä hommat ja silti
kalliimpia kun nykyisessä tapiolassa, jäi vakutuukset vaihtamatta ainakin toistaiseksi.

Itse sain saman kokonaiskoron mitä parhaassa tarjouksessa vaikka boonuksia ei huomioida, mutta kovasti ne yritti korostaa bonuksia ja
jouduin vähän vedättämään sanomalla pienemmän marginaalin mitä kilpailijalla todellisuudessa oli

 

Itsellä tilanne, et OP, Hypo, Danske tarjos kaikki samaa marginaalia (0,95%).
Lainan nosto Danskessa halvin, mutta kokonaisuutta kun katsoo, niiin luultavasti OP paras, koska bonusten ansiosta ei maksa lainanhoitokulut, eikä tilinhoitomaksut mitään ja JOS siirtää vakuutukset, niin luultavasti tulee OP halvimmaks, jos tulee ~300-400e ylimääräinen alennus kilpailutetuista vakuutuksista (harvoin ihan noin isoja eroja löytyy).

En tiedä, pitää tänään viel soittaa Nordeaan ja haistattaa niillä, jos eivät marginaalia korjaa.. (oma pankki siis vielä nordea, josta tarjottu ylivoimaisesti paskinta marginaalia (1,15%)

Joo, bonus on 0,25% lainasummasta, mut se et mitä se "hyödyttää" eli jos sen yrittäis upottaa marginaaliin.. tästä oli kyse.

edit: typoja

 

Monikohan jaksaa miettiä kokonaisuutta näissä asioissa? Pankkien ensimmäisistä lainatarjouksistakin voi päätellä, että monet varmaan ovat tyytyväisiä, kun saavat edes lainaa, ja tarttuvat siihen ensinmäiseen tarjoukseen kilpailuttamatta ja tinkimättä yhtään. Ja eihän noilla pankeilla huonosti näytä menevän...

"Jes, saan bonuksia!" -ota huomioon, että vakuutukset saattavat olla kalliimpia kuin muualla.

"Jes, saan vakuutukset halvalla" -ota huomioon, että toisen yhtiön vakuutusehdot saattavat olla paljo paremmat kuin nykyisen vakuutuksesi.

Onko muut huomanneet tätä ketjua seuratessa, että se oma pankki tarjoaa usein paskimman tarjouksen? Eri pankit toki haluavat uuden asiakkaan, mutta luottaako se oma pankki vähän liikaa siihen, että asiakas ei lähde paremman tarjouksen perään vaihtaen pankkia? Eihän se nyt ole edes kummoinen operaatio. Tai ehkä itsellä tähän liittyen joku confirmation bias.

 

Joo mullakin oma pankki Nordea tarjosi 0.3 isomman marginaalin kuin esim. Aktia, en kyllä tiedä johtuuko vain siitä että Nordea tuntuu muutenkin antavan isommat marginaalit.

Nuo bonukset on vähän hankalia, kyllähän useimmilla pankeilla pääsee "avain-", "premium-" "kanta-asiakkaaksi" kun asuntolainan ottaa, jolloin maksetaan kaikenlaisia maksuja vähemmän. OP:lla taitaa summat olla aina samat, mutta niitä voi maksella bonuksilla?

 

Oon tänne aiemminkin kirjottanu, että mun oma (pikkukylän) OP tarjosi 2013 vuoden lopulla 15+ vuoden asiakkuudesta kiitoksena asuntolainaa 1.8%+12kk euribor korolla (+oletan, että toimituspalkkio päälle, mutta ei päästy sinne asti, koska eivät tinkauksista huolimatta tarjoustaan parantaneet tietäen Nordean tarjouksen).

Uuden kaupungin Nordea 30min neuvotteluiden jälkeen 1.05% + 3kk euribor + 0e toimituspalkkio.

Saatoin irtosanoutua OP:n "omistajuudesta" tuolloin.

 

Nyt on lopulta kilpailutettu pankit. Lainasumma oli 145ke ASP-lainaa ja normaalia asuntolainaa 14k€ päälle.

OP tarjosi 0.900 (6kk euribor), vakuutukset katsottiin läpi Pohjolan kanssa ja hinta kohdilleen. Nordea tarjosi 0.850 (6kk euribor). Nämä siis ilman lainaturvia, mutta heknilövakuutuksia olen ottanut turvaksi. Omaan kaveripiiriin verrattuna nämä olivat aika tiukkoja marginaaleja nykytilanteessa. Vakuutusten hintavertailu oli Nordealla ja Pohjolalla hyvin tasoissa, joten en sen vertailun perustella nähnyt, että bonuksia yritetään kompensoida ylikalliilla vakuutuksilla. Sitten lähtee vakuutukset vaihtoon, jos hinta ei pysy jatkossa kilpailukykyisenä. Päädyin lopulta OP:n, myös palvelulla oli oma merkitys päätökseen. Lainannostopalkkiot ja toimitusmaksut ovat OP:ssa toki korkeampia, mutta ne ovat enemmänkin kertakulu. Kysyin myös Danskesta ja Hyposta tarjoukset, mutta eivät pystyneet vastaamaan. S-Pankki reagoi noin kuukauden viiveellä, taitavat olla aika tukossa.

Ihmetyttää lähinnä tämä bonuskeskustelu täälläkin, kun porukka puhuu exceleistään ja bonuksien vaikutuksesta sekä siitä, mikä on se todellinen vaikutus. Nehän lasketaan kokonaisasioinnista. Lainasumma kun pienenee, niin bonuksetkin pienenvät absoluuttisesti, mutta eivät suhteellisesti. Ja vastaavasti, marginaalin vaikutus pienenee, kun lainasummakin pienenee euromääräisesti samassa suhteessa. En tiedä, onko minulta mennyt jotain todella pahasti ohi vai onko prosenttilasku osalle porukasta todella noin vaikeaa?? Se, lasketaanko summa kuukauden keskisummasta vai alimmasta summasta, on aika marginaalitekijä.

 

^ Hyvii marginaaleja oot saanu.
Ootko kova neuvottelija vai tarjosko suoraan tommosii, lähinnä et pitäiskö ite lähtee viel keskustelemaan marginaalista, luulin et oli hyviä tarjouksia itelle annettu, mut ei oo tainnutkaan niin hyviä olla.. tilanne kumminkin hyvä, eli pienestä lainasta ja hyvä maksuvalmius kumminkin on, ettei pitäisi olla se syynä noille marginaaleille..
Ja mistä päin on noi haettu? onkohan paljon alueellisia eroja, ite täs PK-seudulla kumminkin käynyt ja myös asunto on täältä katsottu.

 

Asunto on tosiaan PK-seudulta, uudehko pieni kaksio Tikkurilasta. Kilpailutin ensiksi alustavat ja aika nopeasti tuonne pääsin. Ihan avoimesti näytin, mitä on muualta tarjottu pohjalle, niin ohjasi heti keskustelua. Lopun neuvottelut koski lähinnä noita turvia (aluksi tarjottiin koko lainaan lainaturvaa).

Marginaaliin vaikutti varmasti ASP-säästöt, muut säästöt, koulutustausta (DI+KTM) ja vakituiset tulot.

 

mites onko kannattavaa ottaa tasaerällä lainaa, sain pankista tarjouksen pyytämättä tuolla tasaerällä ja 25v laina-ajalla.. ihmetytti kun lainatarjous pompsahti sähköpostiin.

lainamäärä on 200-230k ja lyhennys oli joku about 900e 12kk euriborilla. Tuossahan jos korot nousee 5% niin tuo lyhennys ei riitä edes korkoja lyhentämään enää...

 

ASP-laina 69k, kokonaiskorko 1,049% 6kk euribor. 13v laina-aika ja n. 470-485€ makselen kuukaudessa, loppua kohti korkojen osuus kun pienenee.

 

Jossain vaiheessa väittelyn loppupäätelmä oli se, että lainan korkokuluista lasketaan "pois" tuo 0,25% lainasummasta.

Esim.
100k lainaa jäljellä 1% korolla, 83e korkokuluja kuussa, bonuksia kertyy 21e
50k lainaa jäljellä 1% korolla, 42e korkokuluja kuussa, bonuksia kertyy 10e

Eikös korkokulujen ja bonuksien suhde pysy juurikin suhteellisesti samana? Vai ymmärsinkö minä jotain väärin?

 

Joo, tuosta Bonus-asiasta kun liikkuu niin monenlaista huhua ja tulkintaa. Mitä nyt nopeasti simuloin tuolla OP:n bonuslaskurilla (https://www.op.fi/op/henkiloasiakkaat/edut/bonuslaskuri?id=47402&srcpl=3 ) , niin en saanut kyllä isoa eroa mitenkään, laski sitten millaisella lainalla tahansa. Täälläkin kun useampi on varmasti selvittänyt nuo laskentamallit perusteellisesti, olisi aika lähellä linssiin viilaamista, jos se todellinen bonus olisi kovin paljon jotain muuta kuin väitetty 0,25%.

 

Ei prosenttilaskussa mitään ihmeellistä ole, mutta tässä on vähän vastaava tilanne kuin raha vs. lahjakortti. Ei lahjakortissa mitään vikaa ole jos meinaa kyseisestä liikkestä muutenkin ostaa, mutta tonnin lahjakortti tiettyyn liikkeeseen on kuitenkin eri asia kuin 1000 käteistä. Sillä käteisellä voi käydä ostamassa vaikka sen tonnin tuotteen satasen halvemmalla naapurista...

OP maksaa bonuksia joilla voi maksaa pankkimaksuja heille, monissa muissa pankeissa taas isolla lainalla saa listahinnoista alennukset/palvelut ilmaiseksi. En sano etteikö OP:n bonuksista tulisi paremmat edut, mutta 0.25% ero marginaalissa ei suoraan kuittaudu 0.25% OP bonuksilla...

 

Myös täällä pankit kilpailutettu. Ostin kaksion Tampereen keskustasta, kauppahinta 209 ke, lainaa 160 ke. Vuositulot 50 ke bruttona, sijoituksia 40 ke.

Danske 0,90 % + 3 kk euribor
Nordea 0,90 % + 6 kk euribor (oma pankki)
OP 0,92 % + 6 kk euribor
+ muita paljon huonompia tarjouksia

Pohdiskeltuani todennäköisesti päädyn pysymään Nordean asiakkaana, Dansken hyväksi tulee ainoastaan tuo 3 kk euribor, joka on muutaman euron kuussa halvempi. Heillä joutuu tosin maksamaan päivittäisasioinnista jokusen euron kuussa. Nordean etuna on verkkopankin kautta automaattisesti mukana tuleva joustoluotto, jolla voi tarvittaessa parisen vuotta maksella pelkkiä korkoja. Ihan hyvä olla olemassa, kun ei tulevaisuudesta koskaan tiedä. Tosin taitaa pankki kuin pankki myöntää lyhennysvapaata hyvästä syystä. Kummassakaan ei väkisin alettu tyrkyttää lisäturvia yms, mutta kyllä ne esille otettiin.

 

^ oliks eroo lainan nostomaksuissa?

Ite sain Danskesta ylivoimasesti parhaan tarjouksen siihen hintaan.. muistaakseni Nordea 590e (ei tingitty), OP 550, Danske 250e
tietty kertaluontoinen maksu, mut kaikki lasketaan!

 

Danske 300e josta suostui ottamaan puolet pois. Nordea 200e joten mitätön ero.

 

Itse olen nyt 16v maksanut tasa-annuiteetti lainaa ja en keksi mitään pahaa sanottavaa tuosta. Eräpäivänä menee sovittu summa tililtä lainanlyhennykseen ja lyhennyksen määrä riippuu sitten marginaalista ja koron määrästä. Hyväähän tuossa on se että erä on aina saman kokoinen, tosin en tiedä miten menetellään jos kuukausierä ei riittäisi edes korkojen+marginaalin maksuun. Uskoisin että jos tuo skenaario toteutuu, niin sitten on asiat maailmassa aika paljon persellään ja lainan lyhennys ei ole välttämättä prioriteetti no.1.

 

SmeO, sanopa Nordealle, että et maksa toimitusmaksua ollenkaan tai vaihdat pankkia. Nordean vastaus saattaa yllättää...

 

En vaan osaa.

 

Vantaa, ASPilaina maksimi, 6kk,
Nordea 1,25
Danske 0,95
OP, Säästöpankki ja Aktia Dansken tarjouksen jälkeen:

Nordea monen päivän vitkuttelun jälkeen: 0,95

Näillä nyt mennään toistaiseksi.

 

Valaiseeko joku tyhmää, että miten tää lopullinen prosessi asuntolainan ja tarjouksen ja kaupanteon suhteen menee? Lainalupauksen kanssa voi mennä tekemään tarjousta, mutta sitten kun tarjous on tehty ja "lopullinen diili" pankin kanssa pitäisi sinetöidä, ollaanko siinä sitten pakkopullan edessä kun rahat pitäisi saada mutta lainan ehdoista vielä vongata? Kun lainasummaa ei etukäteen tiedä ihan tarkkaan jne?

Kiitoksia avuista. (Ja kyllä, ziljoonat oppaat sun muut on luettu, mutta ei yksityiskohtaista rautalangasta väännettyä tietoa prosessista löydy.)